Planujesz budowę domu i szukasz działki budowlanej, ale nie wiesz na co warto zwrócić uwagę? W tym artykule podpowiem, co jest istotne, z punktu widzenia architekta, w wyborze idealnej działki.
Budowa domu to ważna decyzja w życiu, wiąże się z trudnymi wyborami – zakup działki, dopasowanie projektu do potrzeb, wybór materiałów itd. Dom, w odróżnieniu od mieszkania, daje wiele możliwości, między innymi umożliwia dopasowanie przestrzeni do Twoich potrzeb, tak aby w wygodny sposób służył Tobie i Twoim bliskim przez wiele lat. Każdy Inwestor przed rozpoczęciem budowy musi przejść przez kilka etapów – od zakupu działki, przez uzyskanie warunków zabudowy, koncepcję, aż po różnego rodzaju pozwolenia i uzgodnienia.
Pierwszym etapem jest wybór lokalizacji. Odpowiednia działka jest kluczem do sukcesu. Pamiętaj, że do terenu dopasowujesz dom, który będzie spełniał nie tylko Twoje oczekiwania, ale i miejscowego planu lub warunków zabudowy. Zakupiona nieruchomość musi odpowiadać na Twoje potrzeby pod względem finansowym, lokalizacyjnym, a także powierzchniowym. Nie każdy Inwestor wie, że wybierając działkę budowlaną należy zwrócić uwagę również na inne elementy, takie jak ukształtowanie terenu, układ względem stron świata, czy dostęp do mediów.
Ukształtowanie terenu
Im teren bardziej płaski, tym łatwiej będzie przygotować go pod budowę domu. Nie jest to jednak warunek konieczny. Jeśli wybierzesz działkę o bardziej zróżnicowanych wysokościach terenu, to musisz liczyć się z tym, że realizacja takiego budynku będzie dużo kosztowniejsza, a projekt bardziej skomplikowany.
Kształt działki
Warto wybierać działki o kształcie zbliżonym do kwadratu lub prostokąta. Takie usytuowanie granic daje wiele możliwości zagospodarowania terenu i umożliwia wpisanie praktycznie każdego budynku w taki obrys. Nietypowy kształt, np. trapez lub trójkąt może być dużym wyzwaniem dla architekta przy wkomponowaniu budynku. Pamiętaj, że zgodnie z przepisami należy się odsunąć od granicy minimum 3 m, a w przypadku ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi są to 4 m. Dlatego zbyt wąska działka może skutkować mniej funkcjonalnym wnętrzem.
Strony świat
Niewiele osób zwraca na to uwagę, jednak jest to dość istotny parametr, który ma wpływ na funkcjonalność przestrzeni wewnętrznej budynku. Idealnym rozwiązaniem przy nowoczesnych domach energooszczędnych i pasywnych jest wjazd na działkę od strony północnej. Pozwala to na urządzenie prywatnego ogrodu w głębi działki oraz zlokalizowanie dużych przeszkleń od nasłonecznionej strony południowej. Strona wschodnia i zachodnia również są pożądane – zapewniają dostęp światła w ciągu dnia. Od wschodu najczęściej lokalizuje się kuchnię oraz sypialnię, a od zachodu pokój dzienny oraz pokoje dla dzieci.
Droga dojazdowa do działki
Przed kupnem działki sprawdź, jaki status ma droga prowadząca do Twojej posesji – publiczny czy prywatny. Zwróć uwagę także na to czy jest utwardzona i kto nią zarządza. W przypadku, gdy dojazd do posesji prowadzi przez grunt sąsiada, potrzebne będzie ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej, czyli prościej mówiąc porozumienie z właścicielem tego terenu, które należy poświadczyć u notariusza, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Rodzaj gruntu
Istotne jest sprawdzenie w ewidencji gruntów, jaki status ma dana działka. Jeżeli okaże się, że teren jest przeznaczony pod uprawy rolne, należy złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej tzw. odrolnienie.
Dostęp do mediów
W przypadku, gdy na Twojej posesji nie występuje istniejąca zabudowa to najprawdopodobniej nie jest też ona uzbrojona. Informacje na temat występujących na działce mediów (wody, kanalizacji, prądu, gazu) można uzyskać w lokalnym urzędzie gminy. Natomiast w miejscowych zakładach zarządzających sieciami można dowiedzieć się, czy i kiedy możliwe będzie przyłączenie do danej sieci. Szczególną uwagę należy zwrócić na prąd, ponieważ jest on raczej trudny do zastąpienia, w odróżnieniu do wody czy kanalizacji. W przypadku braku sieci wodociągowej można wybudować na działce studnię. Jeśli nie ma możliwości podłączenia do kanalizacji projektuje się zbiornik na nieczystości ciekłe tzw. szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Jednak w przypadku braku wody i kanalizacji, należy zwrócić uwagę na wielkość działki, ponieważ przy projektowaniu tych urządzeń trzeba zachować odpowiednie odległości pomiędzy nimi, a także od granic i budynku.
Otoczenie terenu
Jednym z czynników decydujących o zakupie danej działki jest otoczenie. Warto sprawdzić, czy w najbliższym otoczeniu znajduję się niezbędna infrastruktura, m. in. sklepy, tereny rekreacyjne, przystanki komunikacji miejskiej, a także czy działki sąsiednie są zabudowane i w jaki sposób. Działka powinna znajdować się w odpowiedniej odległości od pracy, sklepów, szkoły/przedszkola (jeśli posiadasz lub planujesz dzieci) lub innych ważnych dla Ciebie miejsc.
Możliwości zabudowy
Zanim kupisz wybraną działkę należy sprawdzić, czy objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w skrócie MPZP). Jest to jeden z najistotniejszych dokumentów, który określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu oraz usytuowanie obiektu na działce. W przypadku, gdy Twoja działka nie jest objęta planem miejscowym, występuje się do urzędu miasta lub gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Inwestorzy często popełniają błąd kupując działkę bez wcześniejszego sprawdzenia, czy na danym terenie dopuszczalna jest w ogóle zabudowa, a jeśli tak to czy jest ona zgodna z jego oczekiwaniami. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj.
Jeśli po przeczytaniu artykułu wciąż masz wątpliwości i nie wiesz, czy działka jest odpowiednia, warto poradzić się specjalisty. Architekt na pewno spojrzy z szerszej perspektywy i pomoże Ci wybrać działkę, na której zbudujesz swój wymarzony dom.