Jesteś na etapie szukania działki i chcesz sprawdzić, czy występuje na niej plan miejscowy? A może potrzebujesz informacji na temat możliwości zagospodarowania terenu, ale nie wiesz, gdzie je znaleźć? W poniższym materiale dowiesz się, co to w ogóle jest plan miejscowy, gdzie go szukać oraz czym różni się od decyzji o warunkach zabudowy.
Zanim przystąpisz do projektowania, a może nawet zanim kupisz działkę, powinieneś sprawdzić, jakie są możliwości zabudowy danego terenu. W Polsce występują dwa dokumenty, które określają w jaki sposób można zabudować dany teren: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tzw. MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy (tzw. WZ).
Miejscowy plan
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, uchwalany przez radę danej gminy. Określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Prościej mówiąc, w planie znajdują się zapisy dotyczące sposobu zabudowy danej działki/działek, np. ustalają nieprzekraczalną lub obowiązującą linię zabudowy, wysokość i szerokość budynków, a także procentowy udział powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej (tereny nieutwardzone, trawniki itp.) w stosunku do powierzchni terenu.
Proces sprawdzenia możliwości zabudowy danego terenu warto rozpocząć jeszcze przed kupnem działki. Może się okazać, że przeznaczenie terenu jest niezgodne z Twoimi oczekiwaniami. Inwestorzy często popełniają błąd kupując działkę bez wcześniejszego sprawdzenia, czy na danym terenie dopuszczalna jest w ogóle zabudowa, a jeśli tak to czy jest ona zgodna z jego oczekiwaniami. Na przykład jeśli chcesz wybudować dom jednorodzinny to działka powinna znajdować się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Nie warto sugerować się zabudową terenów sąsiednich, ponieważ może zdarzyć się, że właśnie Twoja działka jest oznaczona w planie jako rolna i w takim przypadku nic tam nie wybudujesz. Proces zmiany zapisów planu może ciągnąć się miesiącami, jak nie latami. Postępowanie jest takie samo, jak w przypadku uchwalania planu.
Jak znaleźć miejscowy plan?
1. Wizyta w urzędzie
Jeśli chcesz sprawdzić, czy na Twojej działce obowiązuje MPZP masz kilka opcji. Możesz tradycyjnie udać się do Urzędu Miasta lub Gminy. Sprawami związanymi z miejscowymi planami zajmują się przeważnie referaty lub wydziały planowania przestrzennego, gospodarki przestrzennej. W celu uzyskania informacji o obowiązującym miejscowym planie na działce należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Czas oczekiwania może wynosić od 7 dni do miesiąca, a koszt tego dokumentu zależy od ilości stron.. Informacje zawarte w planie są jawne, więc każdy może uzyskać plan zagospodarowania przestrzennego.
2. Strona internetowa urzędu
Drugim sposobem sprawdzenia MPZP dla działki jest strona internetowa urzędu. Gminy mają obowiązek publikacji rejestrów miejscowych planów na stronach internetowych, najczęściej uchwały można znaleźć na tzw. biuletynie informacji publicznej (bip). Wszystkie akty prawa miejscowego uchwalane przez gminy znajdują się na stronach internetowych wojewódzkich dzienników urzędowych.
W przypadku, gdy znasz nazwę danej uchwały wystarczy wpisać ją w wyszukiwarkę. Jeśli nie posiadasz takich informacji możesz przeszukiwać na własną rękę miejscowe plany i dołączone do nich załączniki graficzne, w celu sprawdzenia czy Twoja działka jest objęta zakresem opracowania. Może to być jednak bardzo czasochłonne i trudne. Jeżeli nie wiesz, czy na danej działce obowiązuje plan warto zadzwonić do odpowiedniego urzędu i poprosić o taką informację. Wystarczy znajomość numeru działki i obrębu, które znajdziesz np. na portalu mapowym tzw. geoportalu.
3. Portal mapowy
Niektóre urzędy posiadają własne portale mapowe tzw. systemy informacji przestrzennej (sip), na których udostępniane są w wersji graficznej miejscowe plany. Takie rozwiązanie umożliwia sprawdzenie planu zagospodarowania poprzez wyszukanie lokalizacji działki i włączenie odpowiedniej warstwy w zakładkach (np. zagospodarowanie przestrzenne). Z doświadczenia wiem, że publikowane na geoportalach informacje nie są aktualizowane na bieżąco. Zawsze warto zadzwonić do urzędu i upewnić się, czy plan jest nadal aktualny.
Warunki zabudowy
Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem planowania przestrzennego. Ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych. Wydawana jest dla terenów, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Należy zaznaczyć, że w pierwszej kolejności musisz sprawdzić, czy na danej działce występuje plan miejscowy. Dopiero w przypadku braku takiego dokumentu wnioskujesz o wydanie warunków zabudowy.
Jeśli proces sprawdzania obowiązujących planów zagospodarowania masz już za sobą i wiesz, że na Twojej działce nie występuje MPZP, wtedy powinieneś złożyć wniosek do Urzędu Miasta lub Gminy, odpowiedniego dla lokalizacji działki, o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Czas oczekiwania na taką decyzję zależy od urzędu. Średnio wynosi około miesiąca, ale w wyjątkowych przypadkach może sięgać nawet kilku miesięcy. Po wydaniu decyzja trafia do wnioskodawcy oraz do właścicieli działek sąsiednich. Mogą oni w terminie do dwóch tygodni zgłosić swoje uwagi. Jeżeli po upływie 14 dni od daty doręczenia decyzji każdej ze stron nie wniesiono odwołania to decyzja staję się ostateczna.
Co zawiera wniosek?
W decyzji o warunkach zabudowy określa się planowaną zabudowę, jej parametry, np. powierzchnię zabudowy, kąt nachylenia dachu, wysokość obiektu oraz zapotrzebowanie na media. Wnioski różnią się w zależności od miasta lub gminy. Aktualne wzory znajdziesz na stronie internetowej danego urzędu.
Warunki zabudowy, w odróżnieniu od miejscowego planu, w którym mamy z góry narzucone wymagania, dają możliwość regulacji parametrów w zależności od potrzeb. Jednak należy kierować się zdrowym rozsądkiem, ponieważ wskaźniki ustalane są w odniesieniu do istniejącej zabudowy sąsiedniej. Warto tutaj zauważyć, że na etapie występowania z wnioskiem musisz wiedzieć mniej więcej, jak ma wyglądać zabudowa. Charakterystyczne dane, które najczęściej należy podać to orientacyjna powierzchnia zabudowy, geometria dachu, wysokość do okapu/attyki, kalenicy, a w niektórych przypadkach nawet szerokość elewacji frontowej. Istotne jest to, że składający wniosek o warunki zabudowy nie musi być właścicielem działki. Dzięki temu w przypadku, gdy właściciel nie występował z wnioskiem o warunki, możesz sam to zrobić zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zakupie działki.
Czym różni się miejscowy plan od warunków zabudowy?
Główną różnicą pomiędzy wymienionymi dokumentami jest możliwość ich zmiany. Zapisy miejscowego planu, w odróżnieniu od ustaleń w decyzji o warunkach zabudowy, są praktycznie nie do ruszenia. W sytuacji, gdy plan jest na etapie wykładania go do publicznego wglądu, wtedy masz możliwość wniesienia pisemnych uwag do projektu. W momencie, kiedy uchwała weszła już w życie, procedura jest nieco bardziej skomplikowana. Masz dwie opcje: możesz wystąpić z wnioskiem do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zmianę miejscowego planu lub zaskarżyć plan do sądu. Warto wiedzieć, że każda zmiana planu przebiega w takim samym trybie, w jakim jest uchwalana, czyli bardzo długo i mozolnie. Nie ma też pewności, że Twój wniosek zostanie w ogóle rozpatrzony. Podobnie wygląda sytuacja ze zgłaszaniem uwag do projektu planu – nie wszystkie muszą zostać uwzględnione.
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy można w każdej chwili wystąpić o jej zmianę lub o wydanie nowej decyzji. Maksymalny czas rozpatrywania takich wniosków wynosi 12 miesięcy, ale z reguły trwa to znacznie krócej.
Decyzja o warunkach zabudowy jest dokumentem nietrwałym, ponieważ w momencie uchwalenia i wejścia w życie planu zostaje ona wygaszana, tzn. traci swoją ważność. Jak wspominałam wcześniej, miejscowe plany są aktem prawa miejscowego, zatem są ważniejsze od decyzji WZ. Jedynie prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę przeciwdziała wygaszeniu decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli ten etap wydaje Ci się skomplikowany i potrzebujesz pomocy – warto skorzystać z rady Architekta.