Planujesz budowę domu lub innego obiektu budowlanego i zastanawiasz się, jakie dokumenty będą Ci potrzebne przed jej rozpoczęciem? Poniżej wyjaśniam sprawy formalne związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Jeśli zakup działki stanowił dla Ciebie nie lada wyzwanie to musisz wiedzieć, że proces budowlany jest dużo bardziej skomplikowany i czasochłonny. Wiążę się ze stertą papierów i załatwianiem formalności w urzędach, a jak wiadomo w Polsce biurokracja to podstawa. Warto więc uzbroić się w cierpliwość (i wygodną parę butów), bo bieganina po urzędach na pewno Cię nie ominie.
Poniżej przedstawiam listę dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę:
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy,
- mapa zasadnicza do celów lokalizacyjnych,
- warunki przyłączenia do sieci,
- mapę do celów projektowych ,
- opinia geotechniczna,
- zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi publicznej,
- decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej,
- projekt budowlany,
- zgoda na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Wypis i wyrys z miejscowego planu
Uwarunkowania dotyczące działki oraz jej zabudowy określają dokumenty: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tzw. MPZP) lub decyzja o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy na działce występuje plan miejscowy należy sprawdzić, jakie jest jej przeznaczenie. Po drugie zwróć uwagę na ustalenia zapisane w planie, zarówno te ogólne jak i szczegółowe dla danego terenu. Jest to o tyle ważne, ponieważ projektowany budynek musi spełniać warunki zapisane w planie, m. in. gabaryty budynku, kąt nachylenia dachu, kolorystyka obiektu, odległość od granic. Wypis i wyrys z miejscowego planu możesz uzyskać z Urzędu Miasta/Gminy. Szersze omówienie tego zagadnienia, a także gdzie szukać miejscowych planów znajdziesz tutaj.
Decyzja o warunkach zabudowy
W sytuacji, gdy na twojej działce nie obowiązuje MPZP należy złożyć wniosek o warunki zabudowy. Wniosek składa się w Wydziale Architektury Urzędu Miasta lub Gminy. Dokument ten, podobnie jak plan miejscowy, określa parametry budynku oraz jego usytuowanie. Na etapie wniosku trzeba mieć wiedzę, jak mniej więcej ma wyglądać dany obiekt, ponieważ należy podać orientacyjną powierzchnię, wysokość budynku, rodzaj i kat nachylenia dachu. Podane wartości nie powinny odbiegać znacznie od budynków znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie działki, ponieważ decyzja opracowywana jest na podstawie analizy istniejącej już zabudowy. Więcej informacji na temat warunków zabudowy znajdziesz tutaj.
Mapa zasadnicza
Uzyskasz ją w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym na danym terenie. Mapa zasadnicza określa granice oraz media występujące na danym terenie. Wykorzystywana jest na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy – stanowi załącznik do wniosku. Zanim wystąpisz do geodezji o mapę warto się zorientować, ile egzemplarzy należy załączyć do wniosku o warunki zabudowy. Kopia mapy zasadniczej będzie również przydatna do występowania o warunki techniczne podłączenia do sieci.
Warunki przyłączenia do sieci
Wnioski o wydanie warunków technicznych lub oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci składa się w lokalnym zakładzie wodno-kanalizacyjnym, energetycznym lub gazowym. Warunki techniczne dostawy mediów potrzebne są już na etapie występowania o warunki zabudowy. Stanowią one również wytyczne do zaprojektowania przyłączy do budynku.
Mapa do celów projektowych
Wykonanie takiej mapy należy zlecić geodecie. Architekt potrzebuje jej do wykonania projektu zagospodarowania terenu, stanowiącego część projektu budowlanego, a także służy do projektowania przyłączy do budynku. Warto o tym pomyśleć trochę wcześniej, ponieważ czas oczekiwania na taką mapę zależy od lokalizacji, zazwyczaj trwa około miesiąca, ale w większych miastach może się przedłużyć nawet do 3-4 miesięcy.
Opinia geotechniczna
Dokument ten wykonywany jest przez geologa/geotechnika, w przypadku, gdy wymaga tego projektant po oględzinach gruntu. Zawiera ona informacje potrzebne do zaprojektowania fundamentów w budynku, m.in. poziom wód gruntowych i opis warstw gruntu. W przypadku braku takiej dokumentacji, projektant, w tym przypadku uprawniony konstruktor, ponosi odpowiedzialność za sporządzenie takiej opinii. Bez odpowiednich badań jest to dość ryzykowne, dlatego warto wykonać badania gruntu. Przy budowie domu najczęściej wykonuje się trzy odwierty na głębokość około 3-4 m. Lokalizację odwiertów ustala konstruktor po usytuowaniu budynku na działce.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu
W przypadku, gdy działka nie posiada zjazdu, a nieruchomość jest zlokalizowana przy drodze wojewódzkiej lub krajowej, do uzyskania pozwolenia na budowę, wymagane jest oświadczenie zarządcy drogi w sprawie możliwości połączenia danej posesji z drogą. Wniosek o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu składa się do zarządcy drogi. Należy dołączyć mapę zawierającą koncepcję zagospodarowania działki wraz z proponowaną lokalizacją zjazdu, a także dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością.
Wyłączenie z produkcji rolnej
Jeśli Twoja działka była dotąd użytkowana w celach rolniczych, konieczne będzie uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej składa się do Prezydenta Miasta lub Starosty. Do wniosku należy załączyć projekt zagospodarowania terenu z zaznaczeniem oraz bilansem powierzchni, którą chcesz wyłączyć z produkcji (np. grunt pod domem, tarasem, utwardzeniem terenu).
Projekt budowlany
Projekt budowlany jest to dokumentacja techniczna przygotowywana przez uprawnionych projektantów z branży architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej i elektrycznej. Zawiera opisy i rysunki techniczne.
Masz do wyboru dwie opcje, albo projekt indywidualny, albo projekt gotowy. Projekt indywidualny oznacza tworzenie budynku od podstaw. Współpracując z architektem możesz zaprojektować obiekt odpowiadający na Twoje oczekiwania. Projekty gotowe, inaczej typowe, możesz kupić przez stronę internetową. Warto zaznaczyć, że cena takiego projektu może wydawać się stosunkowo niska, ale niestety nie jest to całkowity koszt projektu budowlanego. Zakupiony projekt musi zostać adaptowany przez uprawnionych projektantów z branży architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej i elektrycznej. Co więcej, każda zmiana w taki projekcie wiążę się z dodatkowym nakładem pracy i wzrostem kosztów. Czasem szybciej jest zaprojektować budynek od zera, niż poprawiać ręcznie rysunki, zwłaszcza jeśli zmian jest stosunkowo dużo i wpływają one na konstrukcję obiektu. Zanim podejmiesz decyzję, zastanów się, jakie są Twoje oczekiwania i wtedy zdecyduj się na konkretne rozwiązanie. Nie zawsze projekt indywidualny musi być dużo droższy od typowego.
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych
W wyjątkowych przypadkach, kiedy wybudowanie domu na danej działce zgodnie z obowiązującymi przepisami jest niemożliwe, możesz uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów. Jest ona udzielana przed wydaniem pozwolenia na budowę. Wniosek składa się do Starosty, który kieruje go do Ministra. Minister może udzielić staroście upoważnienie do wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Uzyskanie takiego dokumentu trwa zazwyczaj bardzo długo, a w ostateczności może nawet skończyć się odmową wydania takiej zgody.
Pozwolenie na budowę
Wniosek składa się we właściwym Starostwie Powiatowym wraz z załącznikami:
- czterema egzemplarzami projektu budowlanego,
- kopią uprawnień oraz zaświadczeniami o przynależności do izby samorządu zawodowego,
- oświadczeniem inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku MPZP),
- ewentualnie pełnomocnictwo oraz potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej (np. za pełnomocnictwo).
Urząd na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę ma teoretycznie 30 dni od daty złożenie wniosku. W sytuacjach bardziej skomplikowanych lub w przypadku konieczności uzupełnienia braków formalnych, czas ten może się wydłużyć nawet do 2-3 miesięcy. Decyzja staję się prawomocna po upływie 14 dni, a w przypadku braku stron postępowania w dniu jej wydania.
Materiał nie wyczerpuje w pełni tematu lub masz jakieś pytania – zostaw komentarz, albo skontaktuj się ze mną drogą mailową.